重要客户退租 建信中关村REIT出租率下降

每经记者：李蕾 每经编辑：彭水萍

9月27日 ，重客租建建信基金发布了建信中关村REIT（不动产投资信托基金）关于租户退租事项的户退进展公告，显示其租户软通动力将于2023年9月30日到期的信中区域已确认将到期不续租，原拟提前退租的关村将于2024年7月31日到期的区域也已确认部分提前退租。

建信基金在公告中表示，出租软通动力将于9月30日退租的率下面积合计为3389.38㎡，占总体可租面积的重客租建2.72%。在收取相应违约金后，户退违约金与该区域本年度计划收缴租金收入的信中差额对该基金基础设施项目本年度预测收入的影响较小 ，但可能会对项目2024年度收入产生一定影响。关村

在近日举办的出租建信中关村REIT2023年中期业绩说明会上 ，基金管理人表示，率下截至8月31日，重客租建该基金项目出租率为66.79%，户退较6月30日的信中67.84%继续下降，“主要因某承租企业自身经营决策提前退租所致”。

有业内人士指出，作为我国REITs试点的主力之一，产业园区REITs项目出租率以及持久性是目前各方较为关注的领域。而在近期发布的一则运营报告中  ，观点指数也表示，产业园REITs市场表现较差主要源于园区出租率持续下滑影响市场信心 。

建立三方联动工作机制

9月27日，建信基金发布的一则建信中关村REIT租户退租事项进展公告引发市场关注。

公告显示，软通动力将于今年9月30日到期的2197㎡区域已确认将到期不续租。原拟提前退租的将于2024年7月31日到期的3007㎡区域，已确认提前退租1192㎡，剩余1815㎡暂不退租 ，基金管理人将对其提前退租的区域按合同约定收取相应违约金
。

对于软通动力退租的影响和应对措施，建信基金也在公告中表示，软通动力将于2023年9月30日退租的面积合计为3389.38㎡，该区域占总体可租面积的2.72% ，“在收取相应违约金后，违约金与该区域本年度计划收缴租金收入的差额对本基金基础设施项目本年度预测收入的影响较小，但可能会对本基础设施项目2024年度收入产生一定影响”。

同时 ，为尽快提升本基金基础设施项目的出租率
，维护广大投资者利益，该基金发起人中关村发展集团、基金管理人 、运营管理机构已共同建立三方联动工作机制。

在本月初举办的建信中关村REIT2023年中期业绩说明会上 ，建信基金表明收到了软通动力发送的提前退租通知书 。彼时的公告介绍 ，该客户总计承租面积占总体可租面积的4.09%，原始权益人暨运营管理机构中关村软件园正在全力与客户协商争取。

公告还显示，建信中关村REIT在谈意向企业12家，共计2.66万㎡，部分企业已经提交意向函，预计储备客户可转化面积约4000㎡ ，转化率在15%左右，该水平处于目前租赁市场转化的中上水平。同时，通过引入发起人资源，目前已与一家芯片企业达成初步意向 ，该客户预计于年内签约3000㎡ 。综上，目前预计在将年内新出租7000㎡左右，新增整体出租率5.5%左右 ，以尽可能对冲三季度部分企业到期不续租的影响。

业内频现重要客户退租

自去年底以来，多只产业园区REITs都在期内出现了重要客户退租的情况 
，相关产品的招租情况一跃成为行业关注重点。

有专业人士指出，如果租赁周期及出租率占比较高的情况下 ，退租事件对基金实际运营造成影响确实很小，运营管理机构可以通过收取违约金、提高资产运营质量、降低支出、提升周转率等手段进行适当弥补，也可以应对退租的“常态化”。就像此次软通动力退租，建信基金就将对其提前退租的1192㎡区域按合同约定收取相应违约金 ，对项目收益有适当弥补作用。

不过在很多行业人士看来  ，这背后所反映出的原因和趋势或许更值得关注。

在8月的一份行业报告中，观点指数指出
，一些公募REITs在期内出现了重要租户的退租，而较大面积的重要租户提前退租和到期不续约严重影响了未来的现金流状况，且招租情况难在短期改善 ，预期修复仍需时日。“产业园RE-ITs市场表现较差  ，主要源于园区出租率持续下滑影响市场信心。”

建信中关村REIT的中期业绩说明会介绍，截至8月31日，该基金基础设施项目时点出租率为66.79%，较6月30日的67.84%继续下降 ，主要因某承租企业自身经营决策提前退租所致。值得一提的是  ，截至今年一季度末 ，建信中关村REIT出租率从2022年底的81.29%下降至当前的68.47% ，去年同期则为96.15% ，同样的情况也出现在其他发生过退租事件的产业园REITs上。

基金管理人在分析出租率下滑原因时表示
，建信中关村REIT自持三栋载体于去年二季度开始出现出租率下滑迹象，主要是因为：产业背景方面
，建信中关村REIT项目地处北京上地区域
，汇集了众多高新技术企业，以互联网 、软件等行业为主 ，2021~2022年受产业结构调整和行业政策的影响，相关行业受到一定冲击，抑制了租赁需求；竞争态势及经营策略方面 ，整体市场未出现明显回暖迹象、整体市场租金呈现下探的趋势，而基金管理人及运营管理机构基于前期市场情况，对楼宇出租目前尚未采取低价竞争策略；租赁市场方面 ，去年以来企业经营普遍持保守预期，办公场所扩张意愿不足，新增客户有限等。

上述专业人士也指出，试点三年来 ，一些REITs项目的问题越发凸显
，“作为我国REITs试点的主力之一，产业园区领域REITs项目出租率以及盈利持续性是目前各方较为关注的领域” 。